当老城老房逼近70岁,等待拆建或整改值得吗?

   2023-10-02 05:33:02 160
核心提示:| PART 1 |就在3个月前,笔者写了一篇(老城老房,不割肉会烂在手里吗?|房叔说No.497),在评论区激起了不少老粉丝关于老房子的现身说法、家长里短,五味杂陈;这其中,有一类粉丝引起了我的注意,他们表现出对老房子一个共同的隐忧:怕未来拆改。自知老房越来越不好住、学区价值稀释,贬值在所难免,但是卖了觉得可惜,倒

| PART 1 |

就在3个月前,笔者写了一篇(老城老房,不割肉会烂在手里吗?|房叔说No.497),在评论区激起了不少老粉丝关于老房子的现身说法、家长里短,五味杂陈;

这其中,有一类粉丝引起了我的注意,他们表现出对老房子一个共同的隐忧:怕未来拆改。

自知老房越来越不好住、学区价值稀释,贬值在所难免,但是卖了觉得可惜,倒不是因为赌拆迁会赔多少钱,毕竟房子普遍面积小,隐隐约约说不清,直觉里老城区必须要留一套。

肯定有粉丝觉得这是一个无聊又矫情的担忧,充满了老杭州的固执。

拆迁的事谁说的准?杭州这么大,老城区没什么变化,老房还自然贬值,卖了换钱二、滨江、未科核心区、奥体、桥西、申花等等不香吗?

这是不是一个无聊的顾虑?今天的推文便与此有关。笔者相信这也是家里有各种“苑”、“新村”、“弄”、“巷子”、“家园”的粉丝共同会关切的问题——

当手里的老房年龄未来逼近70岁,老城区、老房子会何去何从?

| PART 2 |

首先,先来看看当老房年龄逼近70岁,老城区、老房子会变啥样。

长久以来,我国一直都没有针对老房70岁到期的实例,毕竟那要追溯到1950年代了,一般这么有年代的房子在城市化进程中几乎大半早就拆了;

直到去年,上海的彭浦新村和曹杨新村两大社区到达了年限,填补了这一空白。

恰好,这二者是两种不同的社区情况,也选择了不同的路线进行拆改,这对地域、建筑风貌、现实情况相近的杭州有着极强的借鉴意义。

彭浦新村的拆改道路叫做原拆原建,原址回迁。

彭浦新村,原本是5层以下的低层建筑为主的城乡结合部,主要是工人居住区,房子的样子一看图便知,一模一样的砖混结构小区杭州中河两边也有不少;

▲彭浦新村旧状

去年当地开始原拆原建,理解起来很容易,把老房拆了,提高所在土地一定的容积率,再重新设计盖房,彭浦新村将原本282种房型归并至92种,同时楼层由5层多层变成8-19层的高层公寓,在不打扰日照的情况下重新插回到原地块;

▲彭浦新村改造方案效果图

最终分期的效果如下;

▲彭浦新村改造结果

经过一年多的整改,平均每户人家扩容20㎡的套内面积,并且均得到了独立厨卫,因为低层变多层和小高层,这使得占地的绿化率上升了,小区也有了整体性而不再显得凌乱拥挤。

据市价计算,经历这轮拆改,30-40㎡为主力面积段的彭浦新村平均单套增值了100w,这还不算房租上涨和流动性上升带来的隐性收益。

杭州最有可能应用这种模式的是离西湖边稍远的成片社区,典型的有采荷、朝晖、翠苑、潮鸣、十五家园等等,因为社区占地大、住户多、原本楼层低、地域限高要求不高、有一定扩容的可能。

简单理解,把你家楼房拔高一倍,每家换成面积大不少的好户型,换成新房还你。

第二条路,来自曹杨新村的实践。

▲80年代曹杨一村、四村鸟瞰

作为一个占地2.4平方公里,分4大居住片区、居住人口约10.4万的老小区,曹杨新村原本是个大工区,是以3层筒子楼、工人宿舍楼为原型依着地形排布的格局;

▲50年代曹杨二村

因为是有历史价值的工人居住区,要求在楼低、密度高、拆得少的前提下进行小区更新。

曹杨新村分别进行了多项举措:

1、全面修缮房屋,对部分楼幢更新了全套改造(结构加固替换、立面更新),改造园内公共市场。

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▲社区房屋、节点修缮,市场更新

2、贯通小区景观游步道,规划慢行道路的网络系统;

▲绿道、游步道更新

3、提升景观绿地面积,在楼幢间增添点式的绿地;

▲植入点式景观

4、提升改造传统服务空间的步行街;

5、在小区交通要道建设标志性社区公园;

▲曹杨百禧公园

6、公区街道系统、景观系统、公交系统全面市政化、景观化,让小区直接融进城市。

最终,曹杨新村实现老旧社区生活空间品质的一体化提升。

重要的是,这次实践不仅仅是70年小区的改造,也是TND思想在中国的先锋实践。

读者听多了TOD,很少接触TND,这是一种以邻里为单位的开发模式,让每一个邻里区的规模大约有5分钟的步行距离,单个社区的建筑面积会控制在16-80万平方米的范围内,最佳规模半径为400米,大部分家庭到邻里公园距离都在3分钟步行范围之内。

▲TND模式的百年经典案例

简单说,把老旧小区重新规划在400米半径内的一个个邻里空间小组团里,组团内提升满足步行尺度的生活、景观,组团之间用交通、景观、市政系统、服务空间链接;

这是一种在尊重地方传统的基础上延展宜居生活的开发模式,非常适合历史街区的城市复兴,或者说伴随老龄化社会与城市化成熟期的来临,这种模式在10-20年后会到处开花。

如果替换到杭州,中河以西,离西湖边最近的一圈极有可能使用这种模式,比如东山弄、太庙、柳浪、凤凰新村、馒头山、复兴一带等等,一来这些板块有容积率限制和严格的限高,二来有历史风貌的考量,三来建筑形式多和散、不好统一,四来各个小版块都有自己的社区文化和公共空间坐标。

总结一下,极少数货币安置、原拆原建、TND老街区改造三轨并行的城市更新模式大概率会是中国大部分城市老区老房的归宿,杭州也不例外。

当然,毕竟杭州和上海有差异,但以我国国情来说,隔壁一线城市有现成的优秀案例可套,自己搞原创的概率微乎其微,何况是世界主流的城市更新模式在中国的先进实践经验。

| PART 3 |

看完了老城老房的归宿,笔者现在可以回答开篇的问题,“怕未来拆改”肯定不是一个无聊的顾虑,而且有一定的远见,之所以会产生这种顾虑,只是因为这类粉丝的视角不同。

当你站在2022,针对这一代人的自住改善,缺钱又要置换,卖掉不断贬值的老房去热点新城的逻辑绝对正确,笔者也主张这么做。

但是,如果站在两代人角度想,即要不要留着会更新的老城老房给孩子,让他/她等到拆迁或者整改?答案可能就不一样。

笔者带大家盘一盘。

解放后,杭州十城门里最老的民居大概能追溯到70年代(历史建筑以外),一般都出现在有历史的地名,中河、东河以西居多,辨别方法也简单,70年代的筒子楼砖混为主,楼最多4层高,很多没有独立卫生间和澡堂,当然后续肯定改造过,问问家里的老人或者翻翻房本可知。

其余的“新村”、“苑”、“x区”,比如朝晖、采荷、皇亲苑,大量集中建造在80年代,土地使用权是70年,剔除建造的年限,房子到60多岁时基本就到期了;

按现有老房子的质量来看,能撑到2040-50原样续期并不现实,这意味着在未来的20-30年,这批房子注定会迎来土地使用权到期,即2040-2050,杭州老城区迎来一次城市复兴的拆改浪潮几乎是必然;

这一代等不到,下一代一定能碰到。

届时,杭州的城市能级会在一个极高的位置,西湖边地价不菲,如果错过这一次拆改,很可能,世世代代再没机会住在城墙里,这是很多杭州人死活都要手里留一套老房子的原因。

这份隐忧最核心的点不在于房子的价值本身,而是怕下一代永远失去现有地段的可能性。换言之,如果不差卖房那点钱,房子贬值20年都没关系,有一天老城区的拆改开始,必须要给子女留着这张房本。

你瞧,如果今朝已是知天命之年,站在2042思考这座城市,视角就完全不同,这就是两代人角度的思考。

| PART 4 |

写到这里,来看看我们可以拿手上这张老房本怎么做。

第一种选择,要改善又缺钱,这个没什么好说,得卖了才能置换上车。

第二种选择,手里不缺钱,有一张老房房本,拿这张房本卖了去换新城的新房给子女,20年后,各地新城迎来建设饱和,达到全盛期的居住环境,在奥体、云城、运河新城、钱二等等,房产价值不低;

第三种选择,手里不缺钱,捂着老房本,假设有个60-70㎡,20-30年内,如上文所言,老房迎来拆改,子女很有可能得到老城区的一套扩容成80-90㎡的小高层新房,且离西湖还不远,就算老房子持续贬值20年,如果能换来在西湖边原拆原建,以旧换新留给子女,依然非常值;

特别强调,第三种选择的要求较为苛刻,70-80年代建造、有一定面积、东河以西、不缺钱可以考虑,其他的不建议,就算给孩子继承,老树开新花也要看时间成本。

三种选择追求的东西不同,粉丝可以根据自己的实际情况仔细思忖。

| PART 5 |

近8年,以G20+亚运会+共富示范区省会为标志性事件为里程碑,杭州迅速扩容,城市化迈上了一个新的台阶;

据不完全统计,有20+新城规划如火如荼地投入建设,以TOD为导向,清一色CBD气质、25F+高层建筑的高密度建造、充满玻璃和铝板、追求现代性和效率,市民得以在城建的热点区域追求到一种“现代美”的生活。

20年后,今日猛拆猛建的新城都成熟时,杭州大概率进入了超老龄化社会。

那时的人们又不再被所谓的“现代”乱花迷眼,那些残存的,拥有历史人文、社区感的小街区,那些自然环境良好、适应步行尺度和人居场景、更低密的洋房和多层会被再一次看见;

正如今日之上海,法租界的老洋房是它最珍贵的明珠。

时间会重塑价值,这个标准,看待城市也一样。

 
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